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　　赶在“五一 ”小长假来临之际，天津加入新一轮楼市政策潮。　　4月30日，天津市住房城乡建设委等11部门联合印发《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》，涵盖存量盘活、扩大住房消费、优化供给和服务等11条内容。　　从政策方向看，盘活存量商品房、存量土地，是当前楼市政策的重点内容，天津也提出相关支持政策；在促进住房消费方面，主要通过发放购房补贴、税收优惠等促进需求释放。　　盘活存量房、存量土地　　新政首要提及“盘活存量商品房”，各区要因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，收购存量商品房用作租赁住房。　　中指研究院天津分院副总经理赵玉国表示，该项政策与天津“十五五”规划方向一致。收储存量商品房将对天津市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力。后续收购价格、户型面积要求等方面将决定着政策的推进速度和实际效果。　　在“加快盘活存量土地 ”方面，天津本次新政提出，要用好专项债券资金收回收购存量闲置土地。支持企业通过合理优化设计要求等方式，推进房地产项目持续开发。　　今年以来，天津政府专项债收储工作持续推进，截至2026年4月底，和平区、津南区、滨海新区已陆续发布“2026年第一批用于土地储备的地方政府专项债券收回收购存量闲置土地价格的公示” 。“随着此次新政出台，预计天津市整体收地节奏将进一步加快，有助于更好改善房地产市场供求关系。”赵玉国表示。　　在配套金融政策方面，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款。支持住房租赁企业依法发行债券，专项用于收购存量商品房用作租赁住房。支持符合条件的租赁住房项目通过资产证券化等方式回收资金，扩大存量商品房收购规模，实现良性发展。　　此外，经营主体收购存量商品房用作租赁住房，符合条件的可享受住房租赁相关税收优惠政策；经认定对利用存量商品房转化为配租型保障性住房的，在原土地使用年限内不变更土地使用性质，不补缴土地价款，并按照国家和本市有关规定享受水电气热价格优惠政策。　　普睿数智天津表示，天津的存量房、存量地一直是需要重点关注的问题。天津取证库存中有60%以上的新房现房，近三年国企拿地未开发的1200亿货值是需要仔细研究去化的对象。鼓励金融机构收购存量房、用好专项债收购存量地，是市场去结构化库存问题的重要举措。　　激活刚性、改善住房需求　　在大力盘活存量商品房、存量土地之余，天津本次新政同样有对消费端的支持。　　新政提出“着力满足刚性住房需求 ”。在符合国家相关政策规定的前提下，鼓励各区面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴，逐步解决相关群体阶段性住房困难。　　同时，鼓励购买改善性住房。落实国家支持居民换购住房相关税收政策，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售本市范围内自有住房并在现住房出售后1年内于本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。　　赵玉国表示，近年来，改善型需求对天津新房市场的支撑作用日益凸显。2025年，天津商品住宅（不含保障房）套总价的中高价位门槛、高价位门槛分别为207万元和404万元，同比分别上涨4.71%和2.51% 。一季度，天津调整公积金政策，为改善需求提供了支持。　　在住房质量方面，“实施房屋品质提升工程”。提高住房设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准，加大新技术、新材料、新产品推广力度，有序推进“好房子”建设。此外，“提升居住区配套服务水平 ” ，统筹推进居住区基础设施建设。　　值得注意的是，当前天津住房消费的“主阵地”是二手房市场。　　本次新政提出，“加强二手房市场和中介机构监管”，严厉打击发布不实信息等违法行为。规范房地产经纪服务收费，鼓励房地产经纪机构按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，严禁滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。　　赵玉国称，受市场环境影响，天津住宅市场需求结构发生显著变化，大量刚需购房者转向二手房市场。2025年，天津二手房成交套数占全市住宅总成交量的比例已达70% 。二手房作为一、二手住房置换链条中的关键环节，其运行状况对市场整体走势具有重要影响。因此，加强二手房市场监管，对稳定市场预期、促进新房市场成交具有积极作用。　　“天津市今年二手房市场爆发式增长，这部分的再购房需求，将极大程度提振新房市场交易量。 ”普睿数智天津称，通过购房补贴、置换住房退税优惠等措施，可刺激市场正向交易。　　值得注意的是，本次新政还提出，进一步优化积分落户居住指标积分体系，规范积分落户办理流程和方式，促进在本市稳定就业和生活的群体落户安居。　　普睿数智天津表示，天津购房客群中，有30%的新天津人以及30%的纯外地户籍。本次给出了明确的积分落户优化指导意见，后续预计将会有细则发布。　　从楼市基本面看，2026年3月，天津全市新建商品住宅成交量约65.48万平方米，环比上涨171%；同期，天津全市二手房成交套数13788套，环比上涨115%。从成交数据来看，天津3月份二手房呈现量涨价稳趋势，挂牌量走低，客户带看量正在上涨。

　　今日起，阿联酋退出OPEC及OPEC+ 。分析人士普遍认为，对原油市场的短期影响有限。　　阿联酋是OPEC的创始成员国之一，最初于1967年以阿布扎比酋长国名义加入OPEC，自1971年建国后延续成员国的身份。这次是近六十年来阿联酋首次退出OPEC ，其给出的理由是基于国家利益与长期能源战略，摆脱产量配额约束，逐步提高石油产量，满足全球需求。阿联酋表示，退出OPEC是主权决策，未与沙特协商，选择此时行动因霍尔木兹海峡通行受阻，对市场冲击有限。　　EIA数据显示，今年3月份，阿联酋的原油产量为234万桶/日，在OPEC中排名第三，仅次于沙特阿拉伯和伊朗，占OPEC原油总产量的12%。　　为何“退圈”？　　阿联酋退出OPEC 、OPEC+的核心原因是配额受限、产能投资无法变现，以及与 OPEC+的战略分歧和战略自主诉求。　　阿联酋的“退圈”反映出OPEC内部矛盾的再次激化。金联创原油分析师奚佳蕊介绍，OPEC建立的初衷，是中东产油国联合起来共同对付西方石油公司，维护石油收入，此后随着原油期货的上市，OPEC承担起调节原油供需及调控原油价格的责任。然而，随着国际形势的剧烈变化，其他地区的产油国开始逐渐发力，导致OPEC对原油市场的掌控力日渐削弱，其内部分歧也开始凸显。　　全球被新冠疫情席卷之际，国际油价一度跌为负值，为了力挽狂澜，OPEC达成了史上最强阵营以及最大规模的减产计划。然而，部分产油国对原油产量配额制度十分不满，因为该制度限制了本国自主生产的能力，并且影响到了经济收入。奚佳蕊说，阿联酋拥有约485万桶/日的原油生产能力，但在配额制度下，其原油产量通常被限制在300万~350万桶/日。在摆脱了OPEC的枷锁后，阿联酋计划到2027年实现500万桶/日的原油生产目标。　　新湖期货研究所原油研究员严丽丽表示，阿联酋退出OPEC酝酿已久，核心问题是该国近几年产能持续扩张。新冠疫情带来的动荡加剧了长期盟友阿布扎比和利雅得在石油政策上的分歧。一方面，阿联酋希望在能源转型达到临界点之前充分利用其丰富的油气资源；另一方面，利雅得更倾向于谨慎地管理原油产量和价格。近几年，阿联酋投入巨资提升油气产能，并大力发展中游和下游基础设施，以适应未来油气产量的增长。阿布扎比国家石油公司将2023年至2027年的计划资本支出增加至1500亿美元，并公布了增产的扩建计划。　　影响几何？　　简单来说，阿联酋的退出，短期影响有限，长期则将重塑原油供应格局。　　“当前中东局势混乱，国际油价背离基本面失控运行，原油市场的目光全部聚焦在战事、航运及油价之上，阿联酋在这个时候退出OPEC不会引起过多的关注，因此可以将对原油市场的影响降到最低。”奚佳蕊说，但阿联酋将因此获得更大的收益，因为一旦美以伊结束战争、霍尔木兹海峡恢复正常通航，阿联酋就能在很短的时间内提高原油产量，从而抢占更多的市场份额。　　从短期看，奚佳蕊表示，阿联酋的退出对油市的影响并不明显，且受航运不畅、油田受损及储油空间的限制，其原油增产的空间很小，因此不足以影响供应大局。但从长期看，阿联酋有着较大的原油增产空间，一旦实现日产500万桶的目标后，将跃升为全球第七大产油国，仅次于美国、俄罗斯、沙特、加拿大、中国及巴西。届时，阿联酋增产的部分将加剧全球原油供应过剩的局面。　　国投期货分析师王盈敏表示，阿联酋的退出具有“体量大、产能高、增产意愿强 ”三大特征。在霍尔木兹海峡被封锁的状态下，产油国的增产与闲置产能等纸面供应均面临失效困境。因此，短期内阿联酋退出对油价的利空传导效应较为有限。但从长期看，阿联酋的退出将显著削弱OPEC在全球原油市场中的话语权。首先，受美国页岩油革命的持续冲击，OPEC在全球原油产量中的份额本就处于长期下行通道，而阿联酋的退出则进一步加速了这一趋势。更为关键的是，阿联酋的闲置产能是仅次于沙特的第二大“缓冲垫”。随着其退出，全球有效闲置产能几乎全部集中于沙特一国，OPEC应对供应中断或需求骤增的弹性大幅萎缩，减产托底和增产平抑价格的能力大打折扣，这意味着OPEC在关键决策时的话语分量被显著削弱。其次，阿联酋的“退圈”可能引发连锁反应。OPEC内其他不满配额机制的成员是否会效仿离场，已成为市场的普遍担忧。若更多成员退出，OPEC将不再是“集体行动 ”的代名词，其在国际石油定价中的号召力将加速流失。最后，一旦霍尔木兹海峡恢复通航、中东局势降温，阿联酋既有意愿也有能力增产且其增产能力将远超此前任何退出成员。“总体来看，闲置产能的集中化、成员效仿的风险以及阿联酋独立增产的现实，将使未来OPEC在全球石油定价体系中的话语权进一步削弱。市场将进入一个更加分散、波动加剧的新格局。”王盈敏说。　　“阿联酋有财政平衡需要，但油价相对较低，其产量持续被OPEC减产所约束，所以阿联酋在近年各轮产量决策会议上都是建议增产的急先锋。”东海期货研究所能化高级研究员王亦路表示，一旦美以伊战事结束，市场将预期阿联酋的原油产量会摆脱OPEC约束而有所提高。但油田增产需要时间，炼厂等设施也需要修缮，短期对油价影响相对有限。　　王亦路认为，阿联酋退出OPEC，长期将对传统原油供应格局产生深远影响。在本身就有将产量从340万桶/日左右增加至500万桶/日计划的情况下，阿联酋后期将获得完全生产的主权。OPEC更难协同进行减产，石油定价将由更多方博弈来决定，价格的下行风险将增大。　　“在近些年卡塔尔、安哥拉等国相继退出OPEC后，以沙特为首的OPEC议价权将再度被削弱，全球石油格局将从超高话语权组织独大，逐渐转向各大生产国的自由竞争，全球能源秩序将进入多极竞争，更市场化、波动更大的新常态。 ”王亦路说。